Zdanění příjmů z pronájmu společných prostor

01.01.2014 00:01

Zdanění příjmů z pronájmu společných prostor domu

Daňový poradce odpovídá...

Ani nový Občasnský zákoník to nezměnil a Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je nadále způsobilé vykonávat činnosti spojené se správou, provozem a opravami společných částí domu. Tyto části však nejsou majetkem SVJ, jsou majetkem ve spoluvlastnictví všech vlastníků v rámci daného SVJ. Proto SVJ má sice podle zákona oprávnění uzavírat nájemní smlouvy k nájmu společných částí domu a nájmu jednotek ve spoluvlastnictví všech vlastníků, ale veškeré příjmy z tohoto nájemného jsou příjmy všech vlastníků, nikoliv společenství, a to ve výši jejich spoluvlastnických podílů. (Pokud by se jednalo o majetek, který společenství nabylo do svého výlučného vlastnictví právnické osoby, potom by příjmy z tohoto majetku byl příjmem společenství - např. kotel.)

Tento příjem může SVJ svým vlastníkům vyplatit, nebo může rozhodnout, že bude ponechán SVJ např. jako záloha na budoucí opravy, nebo na činnosti spojené s další správou společného majetku. Z daňového hlediska není podstatné, kterou variantu si SVJ zvolí, v obou případech vznikl vlastníkům příjem dle § 9 zákona o daních z příjmů (příjmy z pronájmu nemovitostí), a to v momentě, kdy takový příjem byl připsán na účet společného správce, tedy SVJ.

Tento výklad je opřen nejen o studium zákona o daních z příjmů (např. § 3, § 9, § 11), ale také například o sdělení Ministerstva financí čj. 281/55 462/2002 (Sdělení k účtování a daňové povinnosti společenství vlastníků jednotek - právnické osoby podle zákona č. 72/1994 Sb. (o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů). Toto sdělení nebylo nikdy zrušeno, pouze v roce 2007 bylo pro neaktuálnost pro účely účetnictví prohlášeno za nepoužitelné, z daňového hlediska poskytuje však stále vhodný návod. Dále je možné si tento konzistentní názor ověřit jak v odborné literatuře, tak na stránkách různých poradenských webů v oblasti SVJ.

Samotné zdanění závisí ale na dalších okolnostech konkrétního daňového poplatníka - člena SVJ. Pokud je z nějakého důvodu povinen podat daňové přiznání, potom tento příjem zahrne do dílčího daňového základu § 9. Zákon o daních z příjmů však také umožňuje daňové přiznání nepodávat, pokud:

  • poplatník pobíral v daném roce pouze příjmy od jednoho zaměstnavatele nebo více zaměstnavatelů po sobě, u kterých podepsal prohlášení k dani z příjmů ze závislé činnosti, a jeho ostatní zdanitelné příjmy (včetně příjmu z pronájmu) nepřesáhly částku 6 000 Kč,
  • poplatník měl celkové roční příjmy maximálně 15 000 Kč (kromě příjmů osvobozených - např. důchodů do výše 288000 Kč za rok - a příjmů zdaňovaných srážkovou daní - např. pracovní poměry a dohody mimo pracovní poměry, kde zaměstnanec nepodepsal prohlášení k dani a příjmy z nich žádný měsíc nepřesáhly 5000 Kč).

Zdanění těchto příjmů je plně v odpovědnosti každého člena SVJ. Je jen na něm, jak příjmy zdaní nebo nezdaní, ovšem s důsledky případných sankcí ze strany finančního úřadu. Je také na něm, kde a jak si zjistí informace a komu bude věřit. Společenství vlastníků, potažmo výbor, splní svoji povinnost tím, že vydá členům společenství potvrzení o tom, jaká část příjmů z pronájmu připadá na jejich spoluvlastnický podíl. Toto oznámení je plně dostačující pro zahrnutí tohoto příjmu do daňového přiznání (pokud je člen povinen takové přiznání podat - viz výjimky výše).

 

Co se týče samotné výplaty příjmu z nájemného, výbor není kompetentní rozhodovat o tom, jak s tímto příjmem naložit, pokud mu návod neposkytují Stanovy. Proto výbor musí správně evidovat tento příjem na účtu závazků vůči vlastníkům a počkat na rozhodnutí shromáždění SVJ. Výbor zastupuje jako statutární orgán celé společenství a musí se ohlížet na zájmy společenství jako celku, v jeho zájmu pak vybírá, příp. i vymáhá zálohy a úhrady závazků od členů společenství (vlastníků). Nemůže na základě vlastního rozhodnutí vyplatit příjem pouze jednomu vlastníkovi, protože pokud by na následném shromáždění společenství rozhodlo jinak, potom by muselo zpětně vymáhat tuto platbu od dotyčného vlastníka. Stejně tak nemůže je vyplatit všem, pokud k tomu nemá jasný pokyn. A protože základem dobré správy je taktéž schraňovat rezervy pro budoucí opravy, tak výbor by měl bez jasného předchozího návodu ve Stanovách takové prostředky raději schraňovat na účtu a počkat na schválení účetní závěrky shromážděním, kdy předloží ke schválení taktéž návrh, jak naložit s těmito prostředky.

účetní a daňový poradce SVJ